Law of Obligations does not foresee a written form of a lease contract as an obligatory, so contract does not have to be in written form. However, it is recommended for a lease contract to be concluded in a written form.

No, besides public notary, contracts can be verified by appropriate city authorities.

Yes

Lease contract is a mutual statement between two parties, so this policy is to be regulated through a lease contract. If tenant agrees not to have visits from a third party in a rented apartment by signing a contract, tenant is supposed to respect the policy, and vice versa, if landlord allows visits from a third party in a rented flat, landlord has no right to forbid it later.

No, this is against the European convention on human rights, as well as the Constitution of Bosnia and Herzegovina, stipulating right on respecting private and family life, home and correspondence.

Yes, with earlier approval by landlord. It is recommended that such thing is regulated within contract.

There is always possibility of a lawsuit, but it is really important to regulate interrelationships by contract in very detailed way, so the possibility of a lawsuit is at a minimum risk.

It is a party that loses a lawsuit which pays the costs, if otherwise is not agreed.

The one who causes a damage, is also responsible for the damage costs. In that case, the causal link is created between delict and consequence.

Lease contract without an expiration date can be terminated by any party, respecting the cancellation date.

If period of cancellation date is not agreed by a contract or a law or local tradition, it is 8 days, but cancellation cannot be announced in an inappropriate time.

By noticing authorized inspection, which is allowed to file misdemeanor charge for unpaid lease tax.

Contract is a mutual statement of will. If one party does not want to sign a contract, a contract will not be signed, and the other party is responsible for leasing a real estate or lease-holding a real estate.

When renting an apartment, established is a so called tenancy relation. There are different types of private accommodations, and the difference is both in price and in terms. Hence, the apartment can be rented in a way to share it with the owner of that apartment. In such cases the most commonly we speak about rooms, instead of the whole apartment, and the price range in Tuzla is between BAM 100 – 150. A tenant has to be aware of the fact that only one room is rented – a bathroom and a kitchen are shared with the owner of the apartment. For all necessary additional services, the tenant has to agree with apartment owner(s). Most commonly, utility costs, amounting usually between BAM 50-70 per person, are not included in the rental price. Depending on mutual agreement, most commonly utility costs are calculated on the basis of total utilities divided on number of household members. The other type of private accommodation is when a landlord is renting a whole apartment. This means that the owner physically lives on another location. Monthly rent for such apartment can significantly vary, depending on location, size, interior fittings and the average price is from BAM 200 and up to 400 one bedroom / two-bedroom apartment.

Places where information about renting apartments in Tuzla can be found are printed advertisements that can be purchased at the kiosk, on the website Go home – search engine for real estate, the website OLX.ba, HOLICOB Search for apartments and roommates (https://www.facebook.com/groups/732940080406961/), notice boards of faculties, authorized agencies for sale and rental. The attention should be paid on advertises of the agencies offering to mediate in the process of renting of apartments/rooms. In such cases, in addition to paying the rent to the owner of the apartment, a student has to pay a commission to the agency.

Steps in renting the apartment:

1.Find an adequate housing (location, bus lines, parking…)

2.Making a lease agreement with following basic elements:

-Contracting parties (exact address and the location of the housing apartment);

-Description of the apartment, i.e. the part of the apartment intended for renting;

-Rent amount and payment terms;

-Utilities and costs to be paid during the tenancy agreement and modality of payment;

-Rent duration;

-Maintenance provisions;

-Provisions for the use of common areas, common parts and building devices, including the land that belongs to the building.

If needed, a student can ask for landlord’s ID for personal review. In case of any doubts or lack of clarity, relevant are provisions of the Law on Obligations (articles from 567-599).

It is recommended to make a record of handover when moving in/out of the apartment, determining the condition in which the apartment is in the moment of moving in/out.

The owner of the apartment is obliged to notarize the agreement and to report it with relevant Tax Administration Office in order to pay the property tax.

It is possible in theory, but in practice almost all agreements are made based on a limited time period.

In addition to logical remarks indicating that the apartment has to be in a good housing condition and needs to be protected from damage, the Law stipulates additional protective measures for all parties of the agreement and that is a handover record, agreement about the condition of the apartment at the moment of handover. All the shortfalls noticed by the tenant have to be fixed and all the costs caused by these shortfalls have to be reimbursed. When tenant moves in, it is not allowed to make any adaptations either in the apartment or in common areas and devices, without a written consent of a landlord and is obliged to inform the landlord on all necessary repairs in the apartment, which caused him additional cost. It is also important to underline that a tenant has a sole responsibility for any damage occurred in the apartment.

The termination of the lease agreement can be carried out in two ways: by cancelling the contract, or by terminating it in case of serious violations of the contract and the Law.
The landlord can cancel the lease agreement if the tenant or other users of the apartment use it contrary to the Law and Lease Agreement, or if:
– the lessee does not pay for the agreed rent and other agreed accommodation-related expenses;
– a tenant rents an apartment or the part of an apartment to a sublease, without a landlord’s permission;

– a tenant, or other users of the apartment disturb other tenants or building residents in their peaceful living, or office space;
– the apartment is used by a person not stated in the lease agreement for the period of longer than 30 days without landlord’s permission;
– the apartment is not used for living, but totally or partially is used for other purposes.

Termination of the lease agreement is possible in cases when tenants, with their guilt, make damage that they have not fixed within 30 days, or if they redecorate the apartment without previous written consent of the landlord. The agreement has to be terminated in written with the explanation and the eviction notice not shorter than 15 days.
Another justified reason for the termination of the agreement is the occupation of the apartment by the landlord, or his descendants, parents or persons the landlord takes care of. In this case, a tenant has a right to a notice period of even six months. In case if the tenant decides to terminate the lease agreement, a notice has to be given at least three months in advance.

Well-prepared lease agreement, handover record and record on the condition of the apartment is a precondition for the avoidance of possible court proceedings, or for a speed up of a court proceeding. Lease agreement is regulated by the Law on Obligations. As such, any violation of the contract by any of contracting parties, if contracting parties fail to settle the dispute by mutual agreement, they may contact the competent court to obtain judicial protection. The limitation period for claims from a lease is 3 years, whether it is a non-payment of rent or compensation for damages. Municipal courts are really and locally competent.

Tenant can never become an owner of the property over the time, i.e. by maturity, for the reason of not being consciences, i.e. because he/she known that the property in question is not his/her property, but belongs to the owner who signed a lease agreement. Only by consent statement of will, that is, by signing the sales contract, a tenant can become an owner of the apartment in question.

Lease agreement, on behalf of a lessor, can also be signed by a person who is not the owner of the property. In other words, a landlord doesn’t have to be an owner of the property in question.

Relations between the lessee and the lessor are settled on the basis of the lease agreement, and the relationship between the tenant and the owner of the property can be discussed, if other conditions have been met, in another case, on the other basis.

Court cases last long and are very expensive and in average last between three to five years until final court decision. Municipal courts are striving to end these cases through court settlements, which have the power of the executive document and end up much faster. The best solution for both contracting parties is to try solving each initial court case through out-of-court settlement and to take court proceeding as the ultimate option.

By reporting to relevant Tax Administration Office who can initiate a misdemeanour procedure against the landlord because of the tax evasion.

Lease agreement is a compliant statement made by the free will of both contracting parties. If one party does not want to sign the agreement, then it is not going to be signed, and the other party takes over the risk of renting the apartment without a written agreement.

Zakon o obligacionim odnosima ne predviđa isključivu pismenu formu ugovora o zakupu, tako da ugovor ne mora nužno biti u pisanoj formi. Međutim, preporuka je da se ugovor o zakupu uvijek zaključuje u pisanoj formi.

Ne, ovjeru potpisa pored notara radi i nadležna gradska/općinska služba.

Da.

Ugovor o zakupu je saglasna izjava volja dvije ugovorne strane, tako da je bitno da se i ovaj detalj izreguliše kroz ugovor. Ako potpisivanjem ugovora zakupac pristane da neće primati treće osobe, onda je dužan te odredbe i da se pridržava i obrnuto, ako stanodavac dozvoli zakupcu posjete od strane trećih lica, onda ga naknadno ne može uslovljavati zabranom dolaska trećih lica.

Ne, to je protivno Evropskoj konvenciji o zaštiti ljudskih prava i osnovnih sloboda, kao i Ustavu BiH, kojim se uređuje pravo na poštivanje privatnog i porodičnog života, doma i prepiske.

Da, uz prethodnu saglasnost stanodavca. Preporuka je da se i to reguliše ugovorom o zakupu.

Do sudskog spora uvijek može doći, ali je bitno svoje međusobne odnose urediti ugovorom na što bolji i detaljniji način, tako da se mogućnost pokretanja sudskog postupka svede na minimum.

Strana koja izgubi spor, ako se drugačije ne dogovore.

Za naknadu štete odgovara onaj ko je štetu prouzrokovao. U tom slučaju se utvrđuje uzročno-posljedična veza između štetne radnje i posljedice.

Ugovor o zakupu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili mjesnih običaja prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj, poštujući otkazni rok. Ako dužina otkaznog roka nije ugovorena ugovorom ili zakonom ili mjesnim običajima, ona iznosi osam dana, s tim da otkaz ne može biti dat u nevrijeme.

Prijavljivanjem nadležnoj inspekciji, koja može pokrenuti prekršajnu prijavu zbog neplaćanja poreza na zakup.

Ugovor je saglasna izjava volja. Ukoliko jedna strana ne želi da potpiše ugovor, ugovor se neće potpisati, a druga strana preuzima rizik izdavanja ili uzimanja nekretnine pod zakup bez ugovora.

Upravni odbor Univerziteta u Tuzli je na sjednici održanoj dana  04.09.2018.godine donio Pravilnik o uslovima, kriterijima i postupku prijema studenata u studentske domove Studentskog centra Univerziteta u Tuzli. Navedenim Pravilnikom je utvrđeno da pravo na prijem u studentske domove Studentskog centra imaju redovni studenti Akademije i fakulteta Univerziteta u Tuzli pod sljedećim uslovima:
– da su prvi put upisali prvu, odnosno narednu godinu studija;
– da je mjesto njihovog prebivališta, odnosno boravišta udaljeno od Tuzle više od 15 kilometara.
Nekoliko je kriterija za rangiranje studenata za prijem u studentske domove:
uspjeh u studiju, materijalni položaj i pravo prioriteta pri smještaju, a prijem se vrši na osnovu javnog konkursa, koji raspisuje Senat Univerziteta u Tuzli najkasnije do 05. septembra tekuće godine. Konkurs se objavljuje u sredstvima javnog informisanja i na Web stranici Univerziteta, a tekst konkursa sadrži broj studenata koji se može primiti u narednoj školskoj godini; uslove za prijem u studentske domove; rok za podnošenje prijava na konkurs; dokumentaciju koja se prilaže uz prijavu.

Za prijavu prebivališta, boravišta i adresu stana potreban je:
Zahtjev za prijavu prebivališta/boravišta i promjenu adrese stana (obrazac PBA-1 koji se dobiva na šalteru nadležne organizacione jedinice gdje se vrši prijavljivanje).
Dokaz o identitetu, kojim se mogu potvrditi podaci iz zahtjeva (lična karta, izvod iz matične knjige rođenih, uvjerenje o državljanstvu).
Valjan osnov za prebivalište na adresi na kojoj se prijavljuju, npr. dokaz o vlasništvu ili suvlasništvu ili posjedu stana, kuće ili drugog objekta za stanovanje; ovjeren ugovor o zakupu ili ovjeren ugovor o podstanarskom odnosu uz ovjeren dokaz o vlasništvu ili suvlasništvu ili posjedu stanodavca; potvrda da se pred nadležnim organom vodi spor o vlasništvu, odnosno da je pokrenut postupak legalizacije ili uknjižavanja objekta, stana ili kuće na adresi na kojoj se prijavljuje prebivalište, ovjerena izjava stanodavca iz koje je vidljivo da stanodavac ispunjava uslove propisane tačkama 1, 2 i 3 i da daje pristanak da određeno lice bude prijavljeno na njegovoj adresi stanovanja.

Prema Zakonu o zdravstvenom osiguranju, zdravstveno osiguranje se ostvaruje prema mjestu prebivališta osigurane osobe. Zdravstvena zaštita osiguranih lica iz drugih kantona se može ostvariti na osnovu Sporazuma potpisanog između kantona, tako da lice osigurano u jednom kantonu može u hitnim slučajevima na osnovu zdravstvene legitimacije koju posjeduje da dobije zdravstvenu zaštitu u drugom kantonu. Za davanja veća od 300 KM, saglasnost mora dati matični Zavod zdravstvenog osiguranja.

U slučaju iznajmljivanja stana zasniva se tzv. podstanarski odnos. Postoji više vrsta privatnog smještaja, a osim cijena razlikuju se i uvjeti. Dakle, stan se može iznajmiti tako da se dijeli sa vlasnikom stana. Tada se najčešće govori o sobama, a ne cijelom stanu, a cijene u Tuzli  se kreću između 100 – 150 KM. Osoba mora voditi računa o tome da u tom slučaju ima samo sobu – kupaonica i wc se dijele s vlasnikom stana, a isto je i s kuhinjom. Za sve potrebne usluge mora se dogovoriti sa vlasnicima stana. U navedenu cijenu najčešće ne ulaze troškovi za režije koji obično iznose oko 50-70 KM po osobi. Ovisno o dogovoru, najčešće se režije računaju tako što se ukupni troškovi mjesečnih režija dijele na broj ukućana. Druga vrsta podstanarstva je ona u kojima vlasnik stana iznajmljuje kompletan stan. To znači da vlasnik stana fizički živi na drugoj lokaciji. Mjesečna zakupnina ovakvog stana može značajno varirati ovisno o lokaciji, veličini, opremljenosti stana, a prosječno iznosi između 200 pa do 400 KM za jednosobni/dvosobni stan. Mjesta na kojima se mogu pronaći informacije o najmu stanova u Tuzli su štampani oglasnici koji se mogu kupiti na kiosku, na internet stranici Go home – tražilica za nekretnine, internet stranici OLX.ba, HOLICOB Tražilica za stanove I cimere (https://www.facebook.com/groups/732940080406961/), na oglasnim tablama fakulteta, te preko ovlaštenih agencija za posredovanje. Treba obratiti pažnju na oglase od strane agencija koje nude usluge posredovanja pri iznajmljivanju stanova/soba. U tom slučaju prilikom plaćanja prve stanarine, student osim plaćanja stanarine vlasniku stana, mora platiti još i proviziju agenciji.

Koraci pri najmu/zakupu stana:

1. Pronaći adekvatan smještaj (dio grada, autobusne linije, parkiranje…)

2. Sastaviti ugovor o zakupu.

Osnovni elementi ugovora o zakupu su slijedeći:

– ugovorne strane (tačna adresa i lokacija stana)

– opis stana, odnosno dijela stana koji se daje u zakup

– visina zakupnine i način plaćanja

– vrsta troškova koji se plaćaju u vezi sa stanovanjem i način na koji će se plaćati

– vrijeme trajanja najma/zakupa

– odredbe o održavanju stana

– odredbe o upotrebi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi.

Po potrebi student može tražiti na uvid ličnu kartu zakupodavca. U slučaju sumnji ili nejasnoća, pročitati odredbe Zakona o obligacionim odnosima (članovi od 567-599).

Preporuka je da se prilikom predaje u posjed stana sačini zapisnik o primopredaji kod useljavanja/iseljavanja, kojim se utvrđuje stanje u kojem se stan nalazi prilikom useljavanja/iseljavanja.

Vlasnik stana je u obavezi ovjeriti ugovor o zakupu kod notara ili u gradskoj službi, te isti prijaviti kod nadležne porezne uprave kako bi platio porez na imovinu.

Teoretski je moguće, mada se u praksi skoro svi ugovori o zakupu zaključuju na određeni vremenski period.

Prebivalište je mjesto gdje se državljanin nastani sa namjerom da tamo stalno živi. Prijava i odjava prebivališta, kao i adrese stanovanja zakonska je obaveza za sve državljane. Državljani mogu imati prijavljeno samo jedno previlašte na teritoriji Bosne i Hercegovine. Boravište je mjesto gdje se državljanin nastani sa namjerom da tamo privremeno živi. Državljani BiH koji imaju prijavljeno prebivalište u BiH, mogu prijaviti boravište u nekom drugom gradu ili mjestu u BiH, ali najduže do godinu dana bez prekida. Nakon isteka roka od godine dana mogu produžiti boravak za narednu godinu dana. Strani studenti su obavezni prijaviti svoj boravak kod nadležne Službe za poslove sa strancima.

Uvjerenje o prebivalištu se dobije u CIPS-u. CIPS je engleska skraćenica za termin Citizens Identity Protection System (Sistem zaštite identiteta građana). Odjeli CIPS-a djeluju pri Ministarstvu unutrašnjih poslova kantona.

Osim logičnih napomena da stan mora biti u stanju pogodnom za stanovanje i da ga se mora čuvati od oštećenja, zakonom se kao zaštitna mjera svih sudionika propisuje sastavljanje zapisnika kojim se utvrđuje stanje u kakvom je stan u vrijeme predaje. Sve nedostatke koje zakupac uoči pri pregledu stana zakupodavac mora popraviti te pokriti troškove nastale kao posljedica tih nedostataka. Kad počne stanovati u stanu, zakupac ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pismene saglasnosti zakupodavca i dužan je obavijestiti zakupodavca o nužnim popravcima u stanu koje zakupodavac potom popravlja o svom trošku. Također je bitno naglasiti da za svu štetu koju zakupac sam napravi u stanu on sam i finansijski odgovara.

Jedno od kontraverznih pitanja oduvijek je bio iznenadni posjet zakupodavca i kontrola stana. Prema zakonu, zakupac i drugi korisnici stana dužni su zakupodavcu ili osobi koju on ovlasti dopustiti ulazak u stan u slučaju popravaka, te u svrhu kontrole korištenja stana. Ono gdje zakupodavci najčešće zakažu su međuljudski odnosi i ostvarivanje kompromisa sa zakupcima o načinu i vremenu posjeta i potrebi za iznenadnim kontrolama.

Raskid ugovora o zakupu može se provesti na dva načina, otkazivanjem ugovora, odnosno njegovim raskidanjem u slučaju ozbiljnijih prekršaja ugovora i zakona.
Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu stana ako se zakupac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o zakupu stana, odnosno ako:
– zakupac ne plati u ugovorenom roku zakupninu i druge ugovorene troškove u vezi sa stanovanjem;
– stan ili dio stana daje u podzakup, bez dopuštenja zakupodavca;

– zakupac ili drugi korisnici stana ometaju druge zakupce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom;
– stanom se koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o zakupu i to za vrijeme duže od 30 dana bez dopuštenja zakupodavca;
– ne koristi se stanom za stanovanje, nego se njime koristi u cijelosti ili djelomično za druge namjene.

Raskidanje ugovora o zakupu moguće je u slučaju kada zakupci svojom krivicom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili i ako preinačuju stan bez prethodne pismene saglasnosti zakupodavca. Ugovor se raskida u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja koji ne može biti kraći od 15 dana.
Još jedan opravdani razlog otkazivanja ugovora planirano je useljenje samog zakupodavca, njegovih potomaka, roditelja i osoba koje uzdržava u stan koji je u pitanju. Zakupac u tom slučaju ima pravo na otkazni rok od čak šest mjeseci. U slučaju da je zakupac taj koji odlučuje prekinuti ugovor o zakupu stana, mora to najaviti najmanje tri mjeseca ranije.

Dobro sastavljen ugovor o zakupu, sastavljen zapisnik o primopredaji predmeta zakupa, utvrđivanje stanja u kojem se predmet zakupa po isteku ugovora o zakupu vraća zakupodavcu predstavlja preduvjet da bi se eventualni sudski spor mogao izbjeći ili barem u znatnoj mjeri ubrzati. Ugovor o zakupu regulisao je Zakon o obligacionim odnosima. Kao takav bilo kakvo kršenje takvog ugovora, bilo koje ugovorne strane, ukoliko ugovorne strane spor ne uspiju riješiti sporazumno, mogu se obratiti nadležnom sudu kako bi ostvarili sudsku zaštitu. Rok zastare za potraživanja iz zakupnog odnosa je 3 godine, bilo da se radi o neplaćanju zakupnine ili naknadi štete. Stvarno i mjesno su nadležni općinski sudovi.

Zakupac nikada ne može postati vlasnik nekretnine protekom vremena, odnosno dosjelošću, iz razloga što nije savjestan, odnosno zna da nekretnina koju koristi nije njegova, nego pripada vlasniku stana sa kojim ima potpisan ugovor o zakupu. Samo saglasnom izjavom volja, odnosno zaključivanjem ugovora o prodaji, zakupac može postati vlasnik stana kojeg koristi.

Ugovor o zakupu u svojstvu zakupodavca može zaključiti i lice koje nije vlasnik predmeta zakupa. Drugim riječima, zakupodavac ne mora biti vlasnik stvari koje daje u zakup zakupcu.
Odnosi zakupca i zakupodavca rješavaju se na osnovu ugovora o zakupu, a odnos zakupca i vlasnika stvari može se raspraviti, ako su zato ispunjeni i drugi uslovi, u drugoj parnici, po drugom osnovu.

Sudski sporovi su dugotrajni i skupi i u prosjeku traju između tri do pet godina do pravosnažne sudske odluke. Općinski sudovi nastoje ovakve sporove okončati zaključivanjem sudskih nagodbi, koje imaju snagu izvršne isprave i u tom slučaju se sudski sporovi okončavaju puno brže. Najbolje rješenje za obje ugovorne strane je da svaki nastali spor pokušaju riješiti vansudskim putem, a da parnični postupak bude krajnja mogućnost.

Plaćanje zakupnine – Zakupac je dužan plaćati zakupninu u rokovima određenim ugovorom ili zakonom. Ugovor o zakupu je regulisan članom 567. Zakona o obligacionim odnosima FBiH. Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana pošto ga je zakupodavac pozvao na plaćanje. Međutim, ugovor ostaje na snazi ako zakupac isplati iznos dužne zakupnine prije nego mu otkaz bude saopšten.

Upotreba stana prema ugovoru – Zakupac je dužan upotrebljavati stan kao dobar domaćin. Dobar domaćin jeste pravni standard i podrazumijeva određeni stepen pažnje koji zakupac mora upotrijebiti prema predmetu ugovora o zakupu. Zakupac je dužan upotrebljavati stan samo onako kako je to određeno ugovorom ili samom namjenom stana. Npr., ako je u zakup dat stan i određeno da se isti koristi za stanovanje, zakupac ne može u stanu obavljati neku svoju poslovnu djelatnost, jer bi to bili protivno ne samo ugovoru nego i namjeni stana. Također, zakupac odgovara za štetu koja nastane upotrebom zakupljenog stana protivno ugovoru ili njegovoj namjeni, bez obzira da li je stan upotrebljavao on/ona, ili neko lice koje radi po njegovom nalogu, podzakupac ili drugo lice kome je on/ona omogućio da upotrebljava stan.

Vraćanje zakupljenog stana – Zakupac je dužan čuvati zakupljeni stan i po prestanku zakupa vratiti ga neoštećenog. Stan se vraća u stanju u kome je bio predat. Zakupac ne odgovara za istrošenost stvari koja nastaje njihovom redovnom upotrebom, kao ni za oštećenja koja potiču od njihove dotrajalosti.

Vesna Lazić MA, advokatski stručni saradnik

Ako je za vrijeme zakupa vršio kakve promjene na stanu, dužan je vratiti ga u stanje u kome je bio kad mu je predat u zakup. On/a može odnijeti dodatke koje je učinio u stanu ako se mogu odvojiti bez njegovog oštećenja, ali ih zakupodavac može zadržati ako mu naknadi njihovu vrijednost u vrijeme vraćanja.

Vesna Lazić MA, advokatski stručni saradnik

Ako u času predaje zakupljeni stan ima neki nedostatak koji se ne može otkloniti, zakupac može po svom izboru, raskinuti ugovor ili zahtijevati sniženje zakupnine. Kad stan ima neki nedostatak koji se može otkloniti bez većih nezgoda za zakupca, a predaja stana u određenom roku nije bila bitni sastojak ugovora, zakupac može zahtijevati od zakupodavca ili otklanjanje nedostatka u primjerenom roku ili sniženje zakupnine. Ako zakupodavac ne otkloni nedostatak u naknadnom primjerenom roku koji mu je zakupac odredio, zakupac može raskinuti ugovor ili zahtijevati sniženje zakupnine. U svakom slučaju zakupac ima pravo na naknadu štete.

Vesna Lazić MA, advokatski stručni saradnik

Jednako kao i u slučaju kad je nedostatak bio poznat zakupcu u času zaključenja ugovora, isto vrijedi i u slučaju da se nedostatak pojavi u toku trajanja ugovora o zakupu. Dakle, zakupac ima mogućnost izbora ili raskinuti ugovor ili tražiti sniženje zakupnine. Također, zakupac može tražiti otklanjanje nedostatak u primjerenom roku ili sniženje zakupnine opet. U svakom slučaju pripada mu pravo na naknadu štete zbog nastalog nedostatka.

Vesna Lazić MA, advokatski stručni saradnik

Zakupac upotrebljava stan protivno predmetu i svrsi ugovora ukoliko predmet zakupa koristi onako kako to nije ugovoreno ili samim predmetom određeno. Ako zakupac i poslije opomene zakupodavca upotrebljava stan protivno ugovoru ili njegovoj namjeni ili zapušta održavanje predmeta zakupa, a postoji opasnost znatne štete za zakupodavca, zakupodavac može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka. Također, zakupac odgovora za svu štetu koja nastane u tom smislu.

Vesna Lazić MA, advokatski stručni saradnik

Odredbama Zakona o obligacionim odnosima nije propisana bilo kakva konkretna zabrana u kontekstu diskriminacije. Zakonom o zabrani diskriminacije u BiH uspostavlja se okvir za ostvarivanje jednakih prava i mogućnosti svim licima u BiH i uređuje se sistem zaštite od diskriminacije. Stanovanje zadovoljava jednu od osnovnih ljudskih potreba – potrebu za opstankom, fizičkom zaštitom i sigurnošću. Istovremeno, stanovanje omogućava zadovoljavanje mnogih drugih čovjekovih psiholoških, socijalnih, ekonomskih i kulturnih potreba (reprodukcija i odgoj djece, rad, obrazovanje, druženje, privatnost itd.). Stoga, sve osobe imaju jednako pravo na stanovanje, niti bi smjelo biti diskriminacije po tom pitanju.

Vesna Lazić MA, advokatski stručni saradnik

Ugovorom o zakupu obavezuje se zakupodavac da preda stan zakupcu na upotrebu, a ovaj se obavezuje da mu za to plaća određenu zakupninu. Dakle, zakupom zakupac stiče pravo upotrebe stana, a nikako pravo vlasništva. Prednosti: predmet zakupa se uvijek može promijeniti, vrlo jednostavno se može definisati ugovorni odnos i trajanje ugovor. Mane: zakupci nisu vlasnici, pa samim tim nisu ni sigurni, jer zakupodavac može, u slučajevima predviđenim zakonom otkazati ugovor o zakupu.

Zaključenjem ugovora o stambenom kreditu, dužnici – vlasnici stiču pravo vlasništva nad stanom, s tim što u većini slučajeva isti bude opterećen hipotekom, koja se aktivira ako dođe do neplaćanja istog. Prednosti: nasuprot ugovoru o zakupu, zaključenjem ugovora o stambenom kreditu, kupci imaju određenu pravnu sigurnost, koja se ogleda u tome da kupci postaju vlasnici stana. Isti ne zavise od volje zakupodavca. Mane: u većini slučajeva, da bi se uopšte odobrio ugovor o stambenom kreditu, stan se mora založiti, te se u tom slučaju formira hipoteka, kao sredstvo osiguranja vraćanja kredita, što kupcima predstavlja neizvjesnost.

Vesna Lazić MA, advokatski stručni saradnik

Ukoliko nije drugačije ugovoreno, zakupac može predmet zakupa dati drugome-podzakup, ali samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu. Zakupac jemči zakupodavcu da će podzakupac upotrebljavati predmet zakupa prema ugovoru o zakupu. Kad je za davanje zakupljenog predmeta zakupa u podzakup potrebna dozvola zakupodavca, ovaj je može odbiti samo iz opravdanih razloga. Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako je predmet zakupa i dat u podzakup bez njegove dozvole, kad je to prema zakupu ili prema ugovoru potrebno.

Vesna Lazić MA, advokatski stručni saradnik

Kad po proteku vremena za koje je ugovor o zakupu bio sklopljen, zakupac produži da upotrebljava predmet zakupa, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen novi ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uslovima kao i prethodni. Ako su neka treća lica dala obezbjeđenja za prvi zakup, ona prestaju protekom vremena za koje je bio zaključen. (objašnjenje: prvi ugovor je ugovor o zakupu, drugi ugovor je ugovor o podzakupu; ako je neko jemčio za nekoga da će biti dobar zakupac, te dao neko obezbjeđenje za navedeno, to ne važi i za podzakupca, već samo za prvog zakupca.)

Vesna Lazić MA, advokatski stručni saradnik

U slučaju smrti zakupca ili zakupodavca, zakup se nastavlja sa njegovim nasljednicima, ako nije drugačije ugovoreno.

Vesna Lazić MA, advokatski stručni saradnik

Za valjano zaključenje ugovora o zakupu nije propisana posebna forma pa je izbor forme prepušten strankama. U tom smislu se moguće i obratiti notaru kako bi se ovaj ugovor zaključio u postupku notarski obrađene isprave. Ovaj postupak pretpostavlja da sam notar kao nepristrasno stručno lice koje je nosilac javnih ovlaštenja sačinjava ugovor u posebnom propisanom postupku, što ima niz prednosti i stranama u poslu nudi posebnu sigurnost. U postupku notarske obrade notar će savjetovati obje strane u poslu, detaljno pojasniti i upozoriti na pravne posljedice, ukazati na eventualne rizike i sugerirati formulacije kako bi se jednako zaštitio kako zakupac, tako i zakupodavac koji su i jedni i drugi vrlo često laici u pogledu prava.  Iako zaključenje ugovora o zakupu u obliku notarski obrađene isprave pretpostavlja plaćanje notarskih troškova u skladu sa propisanom Tarifom, odabir ove forme može spriječiti kasniji nastanak štete i pravni spor koji u pravilu izaziva troškove koji višestruko premašuju trošak sačinjenja ugovora. Naročito za zakupodavca može biti od velike koristi činjenica da prilikom zaključenja ugovora u formi notarske isprave ta isprava može biti ujedno biti i izvršna isprava, što je vrlo značajna prednost u kontekstu neplaćenih zakupnina, naplate štete nastale u prostorijama na koje se ugovor odnosi sl. Uputno je obratiti se notaru i onda ukoliko se za zakupca ugovara mogućnost kasnijeg sticanja vlasništva na nekretnini koju uzima u zakup.

Ako je nekretnina koja je predmet kupoprodaje data trećem licu u zakup, to će kupca onemogućiti da odmah realizaciji kupoprodaje stupi u posjed. Generalno, pravne posljedice se razlikuju u zavisnosti od toga da li je zakupac već stupio u posjed nekretnine ili ne, odnosno u zavisnosti od toga da li je kupac nekretnine znao za ugovor o zakupu ili ne. Prema Zakonu o obligacionim odnosima zakup ne prestaje u slučaju da je treće lice steklo vlasništvo na toj nekretnini, a zakupac je već ranije stupio u posjed. U tom slučaju sticatelj stupa na mjesto dosadašnjeg zakupodavca.

Ukoliko zakupac još nije stupio u posjed, onda kupac preuzima pravni položaj zakupodavca samo u slučaju kada je znao za postojanje ugovora o zakupu (kada ga je prodavac tj. izvorni zakupodavac o tome obavijestio, ako je činjenica zaključenja ugovora o zakupu bila upisana u zemljišnoj knjizi, ili je imao saznanje iz bilo kojeg drugog izvora ili okolnosti). Ako kupac stvari u momentu zaključenja ugovora nije znao za postojanje ugovora o zakupu, niti je to neznanje rezultat njegove grube nepažnje, on nije dužan preuzeti položaj zakupodavca.

Odgovor zavisi od načina sticanja. Nekretninu je (kao i druge stvari) moguće steći u vlasništvo:
a) temeljem pravnog posla (npr. putem ugovora o kupoprodaji, poklona, ugovora o doživotnom izdržavanju, i sl.)
b) temeljem zakona tj. ispunjenjem zakonom propisanih pretpostavki (npr. putem dosjelosti)
c) temeljem odluke suda ili drugog nadležnog organa
d) nasljeđivanjem

Ako se nekretnina stiče pravnim poslom, ugovor na osnovu kojeg se stiče je samo jedan od preduslova sticanja – tzv. pravni osnov sticanja, koji, da bi bio valjan, mora biti zaključen u formi notarski obrađene isprave. Ali za sticanje vlasništva nije dovoljno zaključenje tog ugovora, niti je za sticanje vlasništva dovoljno stupanje u posjed nekretnine, plaćanje kupoprodajne cijene ili slično. Vlasništvo se stiče upisom u zemljišnu knjigu tj. uknjižbom. Upis u zemljišnu knjigu je tzv. način sticanja.

Ostali osnovi sticanja vlasništva omogućavaju tzv. vanknjižno sticanje. Sticatelj će po tim osnovima postati vlasnikom i bez upisa u zemljišnu knjigu (dosjelošću npr. protekom posljednjeg dana propisanog roka), iako je takvo vanknjižno vlasništvo rizično i svakako se preporučuje uknjižba i u slučajevima u kojima ona nema konstitutivni značaj za sticanje.

S obzirom da se porez na promet nekretnina po zakonu plaća samo na nekretninu, a ne i na pokretne stvari poput namještaja i drugog inventara koji je eventualno također predmet kupoprodaje i može značajno uticati na iznos ukupne cijene kupoprodaje, treba voditi računa da se u slučaju kupoprodaje namještenog stana ili poslovnog prostora u ugovoru jasno odvoji i posebno iskaže cijena nekretnine s jedne strane i cijena namještaja odnosno inventara s druge strane. Na taj način u vrijednost nekretnine na osnovu koje se razrezuje porez na promet neće ući i kupljene pokretne stvari.

Propisi koji uređuju poreze na promet nekretnina su kantonalni propisi i potrebno je konsultirati odgovarajući zakon za svih 10 kantona. U Kantonu Sarajevo se novi Zakon o porezu na promet nekretnina i porezu na nasljeđe i poklone primjenjuje od 01.01.2019. godine. Poreske olakšice prema tom zakonu uživaju sljedeće kategorije fizičkih lica kao kupaca:
a) kupac koji je član porodice šehida i poginulog borca, ratni vojni invalid i borac koji je u Oružanim snagama Republike Bosne i Hercegovine proveo najmanje 24 mjeseca za vrijeme oružane agresije na Bosnu i Hercegovinu, svoje stambeno pitanje rješava prvi put kupovinom stana ili kuće sa okućnicom površine do 200 m2, odnosno kupovinom zemljišta do 300 m2 za izgradnju kuće,
b) državljanin Bosne i Hercegovine do 38 godina starosti, koji ima prebivalište na području Kantona Sarajevo, koji nema nekretnine u svom vlasništvu, prvi put kupuje stan ili kuću kojom rješava svoje stambeno pitanje i to za površinu do 30 m2 za prvog člana domaćinstva a za svakog narednog člana domaćinstva uvećava se za 15 m2 , a kojima se smatraju bračni drug i njihova maloljetna djeca
c) korisnik lizinga nekretninu stiče od lizing kompanije nakon isteka lizing perioda.

Poreska obaveza u Kantonu Sarajevo nastaje osam dana nakon izdavanja otpravka ugovora o prenosu vlasništva na nekretnini od strane notara. Porezni obveznik je dužan Poreskoj upravi podnijeti prijavu za utvrđivanje porezne obaveze u roku od 15 dana od dana nastanka porezne obaveze.

Utvrđeni iznos poreza na promet nekretnina, poreza na nasljeđe i poklone porezni obveznik je dužan platiti u roku 30 dana od dana prijema rješenja o utvrđivanju poreza. Na iznos porezne obaveze koja nije plaćena u roku propisanom u stavu ovog člana porezni obveznik dužan je platiti zateznu kamatu po važećoj stopi propisanoj zakonom kojim se reguliše stopa zatezne kamate na javne prihode za period od dana dospjeća.

Ukoliko lice koje je steklo nekretninu propusti da u propisanim rokovima podnese prijavu za utvrđivanje porezne obaveze, ili ako utvrđeni porez ne plati u propisanom roku, kaznit će se novčanom kaznom za prekršaj u visini od 3.000-10.000 KM.

Osim toga, bez potvrde ili ovjere ugovora od strane Porezne uprave o plaćenom porezu na promet nekretnina, ne može se izvršiti uknjižba vlasništva u zemljišnoj knjizi i drugim javnim evidencijama.

Stanovi u novogradnji su atraktivni iz mnogih razloga, između ostalog i zbog činjenice da se kod prvog prometa ne plaća porez na promet nekretnina. Osim toga firme koje grade stanove za tržište, u pravilu kupcima u fazi izgradnje nude povoljniju cijenu nego nakon završetka gradnje. Ipak, kupovina stana u izgradnji koji faktički u trenutku kupovine još uvijek ne postoji nosi ozbiljne rizike, od kojih su samo neki vezani za solventnost i serioznost investitora koji gradi, te činjenicu da etažiranje zgrade nije moguće izvršiti u projektnoj fazi niti u fazi izgradnje, nego tek po njenom završetku. Pitanje je da li će se zgrada završiti i kada, hoće li investitor pasti pod stečaj prije završetka, kako biti siguran da investitor nije isti stan prodao više puta i sl. Iako su ranijih godina u medijima često bile vijesti vezane za prevare i malverizacije u vezi sa stanovima u izgradnji, ove transakcije su postale daleko sigurnije od početka djelatnosti notara, a naročito od stupanja na snagu Zakona o stvarnim pravima FBiH.

Ovaj zakon kupce stanova u izgradnji štiti na način što ih smatra tzv. privremenim etažnim vlasnicima u čiji korist omogućava upis takvog privremenog etažnog vlasništva u zemljišnu knjigu. Upis se realizira u obliku predbilježbe budućeg vlasništva na određenom stanu/poslovnoj prostoriji ili posebnoj prostoriji koja se upisuje u C listu zemljišnoknjižnog uloška nekretnine (zemljišta) na kojoj se gradi. Izričito je propisano da sticalac prije provedbe ove predbilježbe nema obavezu niti prodavac ima pravo zahtijevati bilo kakve isplate na ime kupoprodajne cijene.

Ukoliko se kupuje nekretnina, a plaćanje kupoprodajne cijene je odgođeno, mnogi kupci misle da su obavezni zaključiti predugovor prije glavnog ugovora, to međutim nije potrebno. Predugovor se preporučuje, odnosno dio je ustaljene prakse kod kupovine stanova u izgradnji, gdje se tek po završetku zgrade, tehničkom prijemu i završetku postupka etažiranja pristupa zaključenju glavnog ugovora. Zaključenje predugovora je uputno i u situacijama kada nisu „čisti papiri“, npr. kada prodavac nije uknjižen u zemljišnu knjigu i treba sačekati da se okončaju potrebne radnje.