Centar za podršku organizacijama

Center for Support Organizations / CENSOR

O nama

Centar za podršku organizacijama (CENZOR) je udruženje koje je registrovano u Tuzli u martu 2014. godine. Tokom dugogodišnje saradnje i partnerstva osnivača CENZOR-a sa Udruženjem stanara švedske regije Aros-Gävle, potekla je inicijativa švedskog partnera o osnivanju CENZOR-a, kako bi se doprinosilo kvalitetu stanovanja i življenja u Bosni.
Interes švedskih partnera za projekat HOLICOB se ogleda u:

Sticanju boIjeg uvida u kulturni, društveni i finansijski aspekt stanovanja u Bosni

Uporednom radu na stručnom planu

Razmjeni iskustava među mladima

Kreiranju Savjetodavnog odbora na internetu

Izradi dugoročne strategije stanovanja

Partneri

HOLICOB projekat u cjelosti finansijski podržavaju švedske međunarodne organizacije – Agencija za razvoj i saradnju (SIDA) i Olof Palme međunarodni centar (OPC). Sadržaj web stranice izražava isključivo stanovišta, mišljenje i stavove projekta, i ni na koji način ne izražava stavove i mišljenja SIDA i OPC.

Ciljevi

Glavni ciljevi projekta HOLICOB, kojeg finansira SIDA i Olof Palme međunarodni centar iz Švedske su:
Uslovi stanovanja

Doprinijeti izradi dugoročne strategije uslova stanovanja i življenja u Tuzli i Sarajevu.

Nove perspektive

Pružiti nove perspektive u ovoj oblasti koristeći kompetencije organizacija civilnog društva.

Debate

Ostvariti jak uticaj kroz organizovane debate u vezi pitanja stanovanja i življenja.

Uključivanje mladih

Uključiti mlade kako bi bili aktivni u procesima obezbjeđivanja boljih uslova življenja i stanovanja.

Pozadina HOLICOB projekta:

Projekat HOLICOB se odnosi na uslove stanovanja i življenja u BiH, s fokusom na uslove stanovanja i življenja u kolektivnim stambenim jedinicama u dva gradska područja, Tuzli i Sarajevu. Projekat HOLICOB uključuje različitu ciljnu populaciju:

-Studente
-Nezaposlene osobe
-Stanare
-Odbore stanara

Novosti

Dobitnici besplatnih kino ulaznica sa područja grada Tuzle, svoje ulaznice mogu preuzeti u uredu udruženja CENZOR u Tuzli, na adresi Turalibegova 22...

Home for All workshop, 12th Freja Forum on November 10th-participating countries: Bosnia&Herzegovina HOLICOB, Kosovo via SKYPE, Macedonia, Serbia ...

Dobitnici besplatnih kino ulaznica sa područja grada Tuzle, svoje ulaznice mogu preuzeti u uredu udruženja CENZOR u Tuzli, na adresi Turalibegova 22...

Ispred CENZOR-a čestitamo sretnim dobitnicima na nagradi koju su osvojili učestvujući u regionalnom istraživanju o uslovima življenja i stanovanj...

Kao pridružena članica Svjetske unije stanara, Udruženje etažnih vlasnika, u partnerstvu sa CENZOR-om iz Tuzle je po drugi puta obilježilo Svjets...

Pročitajte sve novosti

Pravna pomoć

Ugovor o zakupu je regulisan članom 567. Zakona o obligacionim odnosima FBiH

Preuzmite kompletan zakon klikom ispod

Poreska politika u BiH (Član 25)

Preuzmite kompletan zakon klikom ispod

Tuzlanski kanton - Zakon o porezu na imovinu, nasljeđe i poklon

Preuzmite kompletan zakon klikom ispod

Sarajevski kanton - Zakon o porezu na imovinu, nasljeđe i poklon

Preuzmite kompletan zakon klikom ispod

Prijava poreza - TK / Sarajevski kanton

Preuzmite kompletan obrazac klikom ispod

Ugovor o zakupu stana – OBRAZAC

Preuzmite obrazac klikom ispod

U okviru projekta HOLICOB (Housing and Living Conditions in Bosnia), uz finansijsku podršku švedske Međunarodne razvojne agencije i Olof Palme međunarodnog centra, a po uzoru na iskustva i praksu HOLICOB partnera iz Švedske, Udruženja stanara regije Aros-Gävle, obezbijeđena je besplatna pravna pomoć kod sklapanja ugovora i drugih pitanja u oblasti zakupa stanova.

ZA BESPLATNU PRAVNU POMOĆ SE MOŽETE OBRATITI ZAJEDNIČKOJ ADVOKATSKOJ KANCELARIJI
AMELA PEJDAH & SANELA DŽANIĆ, IZ TUZLE, PUTEM E-MAIL ADRESE:
adv.pejdah.dzanic@gmail.com

FAQ

1. Da li ugovor o zakupu mora biti u pismenoj formi?

Zakon o obligacionim odnosima ne predviđa isključivu pismenu formu ugovora o zakupu, tako da ugovor ne mora nužno biti u pisanoj formi. Međutim, preporuka je da se ugovor o zakupu uvijek zaključuje u pisanoj formi.

2. Da li samo notar ovjerava potpise na ugovoru?

Ne, ovjeru potpisa pored notara radi i nadležna gradska/općinska služba.

3. Da li se ugovori mogu ovjeriti u općini?

Da.

4. Može li stanodavac uslovljavati zakupca u smislu zabrane dolaska trećim licima u stan?

Ugovor o zakupu je saglasna izjava volja dvije ugovorne strane, tako da je bitno da se i ovaj detalj izreguliše kroz ugovor. Ako potpisivanjem ugovora zakupac pristane da neće primati treće osobe, onda je dužan te odredbe i da se pridržava i obrnuto, ako stanodavac dozvoli zakupcu posjete od strane trećih lica, onda ga naknadno ne može uslovljavati zabranom dolaska trećih lica.

5. Da li stanodavac može bez znanja zakupca otključavati i ulaziti u stan?

Ne, to je protivno Evropskoj konvenciji o zaštiti ljudskih prava i osnovnih sloboda, kao i Ustavu BiH, kojim se uređuje pravo na poštivanje privatnog i porodičnog života, doma i prepiske.

6. Da li zakupci mogu u stanu čuvati kućne ljubimce?

Da, uz prethodnu saglasnost stanodavca. Preporuka je da se i to reguliše ugovorom o zakupu.

7. Da li i pored zaključenog ugovora može doći do sudskog spora?

Do sudskog spora uvijek može doći, ali je bitno svoje međusobne odnose urediti ugovorom na što bolji i detaljniji način, tako da se mogućnost pokretanja sudskog postupka svede na minimum.

8. Ko snosi troškove sudskog postupka?

Strana koja izgubi spor, ako se drugačije ne dogovore.

9. Ukoliko dođe do štetnog događaja ko će odgovarati za naknadu štete?

Za naknadu štete odgovara onaj ko je štetu prouzrokovao. U tom slučaju se utvrđuje uzročno-posljedična veza između štetne radnje i posljedice.

10. Da li stanodavac može bez otkaznog roka otkazati stan zakupcu?

Ugovor o zakupu čije trajanje nije određeno niti se može odrediti iz okolnosti ili mjesnih običaja prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj, poštujući otkazni rok.

Ako dužina otkaznog roka nije ugovorena ugovorom ili zakonom ili mjesnim običajima, ona iznosi osam dana, s tim da otkaz ne može biti dat u nevrijeme.

11. Kako natjerati stanodavca da plati porez na zakup?

Prijavljivanjem nadležnoj inspekciji, koja može pokrenuti prekršajnu prijavu zbog neplaćanja poreza na zakup.

12. Šta ako bilo koja ugovorna stana ne želi da potpiše ugovor?

Ugovor je saglasna izjava volja. Ukoliko jedna strana ne želi da potpiše ugovor, ugovor se neće potpisati, a druga strana preuzima rizik izdavanja ili uzimanja nekretnine pod zakup bez ugovora.

13. Kako do sobe u studentskom domu u Tuzli?

Upravni odbor Univerziteta u Tuzli je na sjednici održanoj dana  04.09.2018.godine donio Pravilnik o uslovima, kriterijima i postupku prijema studenata u studentske domove Studentskog centra Univerziteta u Tuzli. Navedenim Pravilnikom je utvrđeno da pravo na prijem u studentske domove Studentskog centra imaju redovni studenti Akademije i fakulteta Univerziteta u Tuzli pod sljedećim uslovima:

– da su prvi put upisali prvu, odnosno narednu godinu studija;

– da je mjesto njihovog prebivališta, odnosno boravišta udaljeno od Tuzle više od 15 kilometara.

Nekoliko je kriterija za rangiranje studenata za prijem u studentske domove:

uspjeh u studiju, materijalni položaj i pravo prioriteta pri smještaju, a prijem se vrši na osnovu javnog konkursa, koji raspisuje Senat Univerziteta u Tuzli najkasnije do 05. septembra tekuće godine. Konkurs se objavljuje u sredstvima javnog informisanja i na Web stranici Univerziteta, a tekst konkursa sadrži broj studenata koji se može primiti u narednoj školskoj godini; uslove za prijem u studentske domove; rok za podnošenje prijava na konkurs; dokumentaciju koja se prilaže uz prijavu.

14. Šta je potrebno za prijavu prebivališta, boravišta i adresu stana?

Za prijavu prebivališta, boravišta i adresu stana potreban je:

  • Zahtjev za prijavu prebivališta/boravišta i promjenu adrese stana (obrazac PBA-1 koji se dobiva na šalteru nadležne organizacione jedinice gdje se vrši prijavljivanje),
  • Dokaz o identitetu, kojim se mogu potvrditi podaci iz zahtjeva (lična karta, izvod iz matične knjige rođenih, uvjerenje o državljanstvu),
  • Valjan osnov za prebivalište na adresi na kojoj se prijavljuju, npr. dokaz o vlasništvu ili suvlasništvu ili posjedu stana, kuće ili drugog objekta za stanovanje; ovjeren ugovor o zakupu ili ovjeren ugovor o podstanarskom odnosu uz ovjeren dokaz o vlasništvu ili suvlasništvu ili posjedu stanodavca; potvrda da se pred nadležnim organom vodi spor o vlasništvu, odnosno da je pokrenut postupak legalizacije ili uknjižavanja objekta, stana ili kuće na adresi na kojoj se prijavljuje prebivalište, ovjerena izjava stanodavca iz koje je vidljivo da stanodavac ispunjava uslove propisane tačkama 1, 2 i 3 i da daje pristanak da određeno lice bude prijavljeno na njegovoj adresi stanovanja.
15. Poštovanje, možete li mi odgovoriti na slijedeće pitanje: ja sam iz Tuzle, a upisala sam fakultet u Sarajevu. Gdje trebam da se javim u Sarajevu da bi ostvarila zdravstvenu zaštitu i da li ja prenosim i karton iz Tuzle?

Prema Zakonu o zdravstvenom osiguranju, zdravstveno osiguranje se ostvaruje prema mjestu prebivališta osigurane osobe. Zdravstvena zaštita osiguranih lica iz drugih kantona se može ostvariti na osnovu Sporazuma potpisanog između kantona, tako da lice osigurano u jednom kantonu može u hitnim slučajevima na osnovu zdravstvene legitimacije koju posjeduje da dobije zdravstvenu zaštitu u drugom kantonu. Za davanja veća od 300 KM, saglasnost mora dati matični Zavod zdravstvenog osiguranja.

16. Kako i kome se obratiti za pomoć pri pronalasku privatnog smještaja?

U slučaju iznajmljivanja stana zasniva se tzv. podstanarski odnos. Postoji više vrsta privatnog smještaja, a osim cijena razlikuju se i uvjeti. Dakle, stan se može iznajmiti tako da se dijeli sa vlasnikom stana. Tada se najčešće govori o sobama, a ne cijelom stanu, a cijene u Tuzli  se kreću između 100 – 150 KM. Osoba mora voditi računa o tome da u tom slučaju ima samo sobu – kupaonica i wc se dijele s vlasnikom stana, a isto je i s kuhinjom. Za sve potrebne usluge mora se dogovoriti sa vlasnicima stana. U navedenu cijenu najčešće ne ulaze troškovi za režije koji obično iznose oko 50-70 KM po osobi. Ovisno o dogovoru, najčešće se režije računaju tako što se ukupni troškovi mjesečnih režija dijele na broj ukućana. Druga vrsta podstanarstva je ona u kojima vlasnik stana iznajmljuje kompletan stan. To znači da vlasnik stana fizički živi na drugoj lokaciji. Mjesečna zakupnina ovakvog stana može značajno varirati ovisno o lokaciji, veličini, opremljenosti stana, a prosječno iznosi između 200 pa do 400 KM za jednosobni/dvosobni stan.

Mjesta na kojima se mogu pronaći informacije o najmu stanova u Tuzli su štampani oglasnici koji se mogu kupiti na kiosku, na internet stranici Go home – tražilica za nekretnine, internet stranici OLX.ba, HOLICOB Tražilica za stanove I cimere (https://www.facebook.com/groups/732940080406961/), na oglasnim tablama fakulteta, te preko ovlaštenih agencija za posredovanje. Treba obratiti pažnju na oglase od strane agencija koje nude usluge posredovanja pri iznajmljivanju stanova/soba. U tom slučaju prilikom plaćanja prve stanarine, student osim plaćanja stanarine vlasniku stana, mora platiti još i proviziju agencij

17. Šta je prvo što moram uraditi prilikom najma stana?

Koraci pri najmu/zakupu stana:

  1. Pronaći adekvatan smještaj (dio grada, autobusne linije, parkiranje…)
  2. Sastaviti ugovor o zakupu. Osnovni elementi ugovora o zakupu su slijedeći:
  • ugovorne strane (tačna adresa i lokacija stana)
  • opis stana, odnosno dijela stana koji se daje u zakup
  • visina zakupnine i način plaćanja
  • vrsta troškova koji se plaćaju u vezi sa stanovanjem i način na koji

će se plaćati

  • vrijeme trajanja najma/zakupa
  • odredbe o održavanju stana
  • odredbe o upotrebi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i

uređaja zgrade i zemljišta koje služi zgradi.

Po potrebi student može tražiti na uvid ličnu kartu zakupodavca. U slučaju sumnji ili nejasnoća, pročitati odredbe Zakona o obligacionim odnosima (članovi od 567-599).

Preporuka je da se prilikom predaje u posjed stana sačini zapisnik o primopredaji kod useljavanja/iseljavanja, kojim se utvrđuje stanje u kojem se stan nalazi prilikom useljavanja/iseljavanja.

18. Da li se ugovor o zakupu mora ovjeravati?

Vlasnik stana je u obavezi ovjeriti ugovor o zakupu kod notara ili u gradskoj službi, te isti prijaviti kod nadležne porezne uprave kako bi platio porez na imovinu.

19. Da li se ugovor o zakupu može zaključiti na neodređeno vijeme?

Teoretski je moguće, mada se u praksi skoro svi ugovori o zakupu zaključuju na određeni vremenski period.

20. Šta je prebivalište, a šta boravište?

Prebivalište je mjesto gdje se državljanin nastani sa namjerom da tamo stalno živi. Prijava i odjava prebivališta, kao i adrese stanovanja zakonska je obaveza za sve državljane. Državljani mogu imati prijavljeno samo jedno previlašte na teritoriji Bosne i Hercegovine.

Boravište je mjesto gdje se državljanin nastani sa namjerom da tamo privremeno živi. Državljani BiH koji imaju prijavljeno prebivalište u BiH, mogu prijaviti boravište u nekom drugom gradu ili mjestu u BiH, ali najduže do godinu dana bez prekida. Nakon isteka roka od godine dana mogu produžiti boravak za narednu godinu dana.

Strani studenti su obavezni prijaviti svoj boravak kod nadležne Službe za poslove sa strancima.

21. Gdje mogu dobiti potvrdu/uvjerenje o prebivalištu?

Uvjerenje o prebivalištu se dobije u CIPS-u. CIPS je engleska skraćenica za termin Citizens Identity Protection System (Sistem zaštite identiteta građana). Odjeli CIPS-a djeluju pri Ministarstvu unutrašnjih poslova kantona.

22. Koje su zakonske obaveze zakupodavca, a koje zakupca?

Osim logičnih napomena da stan mora biti u stanju pogodnom za stanovanje i da ga se mora čuvati od oštećenja, zakonom se kao zaštitna mjera svih sudionika propisuje sastavljanje zapisnika kojim se utvrđuje stanje u kakvom je stan u vrijeme predaje. Sve nedostatke koje zakupac uoči pri pregledu stana zakupodavac mora popraviti te pokriti troškove nastale kao posljedica tih nedostataka. Kad počne stanovati u stanu, zakupac ne smije vršiti preinake u stanu i zajedničkim prostorijama i uređajima u zgradi bez prethodne pismene saglasnosti zakupodavca i dužan je obavijestiti zakupodavca o nužnim popravcima u stanu koje zakupodavac potom popravlja o svom trošku. Također je bitno naglasiti da za svu štetu koju zakupac sam napravi u stanu on sam i finansijski odgovara.

23. Da li zakupodavac može nenajvaljen ući u stan kada god hoće?

Jedno od kontraverznih pitanja oduvijek je bio iznenadni posjet zakupodavca i kontrola stana. Prema zakonu, zakupac i drugi korisnici stana dužni su zakupodavcu ili osobi koju on ovlasti dopustiti ulazak u stan u slučaju popravaka, te u svrhu kontrole korištenja stana. Ono gdje zakupodavci najčešće zakažu su međuljudski odnosi i ostvarivanje kompromisa sa zakupcima o načinu i vremenu posjeta i potrebi za iznenadnim kontrolama.

24. Može li se otkazati ugovor o zakupu?
  1. Raskid ugovora o zakupu može se provesti na dva načina, otkazivanjem ugovora, odnosno njegovim raskidanjem u slučaju ozbiljnijih prekršaja ugovora i zakona.
    Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu stana ako se zakupac ili drugi korisnici stana koriste stanom suprotno Zakonu i ugovoru o zakupustana, odnosno ako:
    – zakupac ne plati u ugovorenom roku zakupninu i druge ugovorene troškove u vezi sa stanovanjem;
    – stan ili dio stana daje u podzakup, bez dopuštenja zakupodavca;

– zakupac ili drugi korisnici stana ometaju druge zakupce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stanom ili poslovnim prostorom;
– stanom se koristi osoba koja nije navedena u ugovoru o zakupu i to za vrijeme duže od 30 dana bez dopuštenja zakupodavca;
– ne koristi se stanom za stanovanje, nego se njime koristi u cijelosti ili djelomično za druge namjene.

Raskidanje ugovora o zakupu moguće je u slučaju kada zakupci svojom krivicom nanose štetu koju u roku od 30 dana nisu otklonili i ako preinačuju stan bez prethodne pismene saglasnosti zakupodavca. Ugovor se raskida u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja koji ne može biti kraći od 15 dana.
Još jedan opravdani razlog otkazivanja ugovora planirano je useljenje samog zakupodavca, njegovih potomaka, roditelja i osoba koje uzdržava u stan koji je u pitanju. Zakupac u tom slučaju ima pravo na otkazni rok od čak šest mjeseci. U slučaju da je zakupac taj koji odlučuje prekinuti ugovor o zakupu stana, mora to najaviti najmanje tri mjeseca ranije.

25. U slučaju kršenja odredbi ugovora o zakupu, da li najmoprimac ima sudsku zaštitu?

Dobro sastavljen ugovor o zakupu, sastavljen zapisnik o primopredaji predmeta zakupa, utvrđivanje stanja u kojem se predmet zakupa po isteku ugovora o zakupu vraća zakupodavcu predstavlja preduvjet da bi se eventualni sudski spor mogao izbjeći ili barem u znatnoj mjeri ubrzati. Ugovor o zakupu regulisao je Zakon o obligacionim odnosima. Kao takav bilo kakvo kršenje takvog ugovora, bilo koje ugovorne strane, ukoliko ugovorne strane spor ne uspiju riješiti sporazumno, mogu se obratiti nadležnom sudu kako bi ostvarili sudsku zaštitu. Rok zastare za potraživanja iz zakupnog odnosa je 3 godine, bilo da se radi o neplaćanju zakupnine ili naknadi štete. Stvarno i mjesno su nadležni općinski sudovi.

26. Da li zakupac može postati vlasnik nekretnine protekom vremena?

Zakupac nikada ne može postati vlasnik nekretnine protekom vremena, odnosno dosjelošću, iz razloga što nije savjestan, odnosno zna da nekretnina koju koristi nije njegova, nego pripada vlasniku stana sa kojim ima potpisan ugovor o zakupu. Samo saglasnom izjavom volja, odnosno zaključivanjem ugovora o prodaji, zakupac može postati vlasnik stana kojeg koristi.

27. Da li zakupac mora biti vlasnik nekretnine?

Ugovor o zakupu u svojstvu zakupodavca može zaključiti i lice koje nije vlasnik predmeta zakupa. Drugim riječima, zakupodavac ne mora biti vlasnik stvari koje daje u zakup zakupcu.
Odnosi zakupca i zakupodavca rješavaju se na osnovu ugovora o zakupu, a odnos zakupca i vlasnika stvari može se raspraviti, ako su zato ispunjeni i drugi uslovi, u drugoj parnici, po drugom osnovu.

28. Koliko traju sudski sporovi?

Sudski sporovi su dugotrajni i skupi i u prosjeku traju između tri do pet godina do pravosnažne sudske odluke. Općinski sudovi nastoje ovakve sporove okončati zaključivanjem sudskih nagodbi, koje imaju snagu izvšne isprave i u tom slučaju se sudski sporovi okončavaju puno brže. Najbolje rješenje za obje ugovorne strane je da svaki nastali spor pokušaju riješiti vansudskim putem, a da parnični postupak bude krajnja mogućnost.